Honkvaste ouderen in een overspannen huizenmarkt

Zaandam

Liesbeth en Gerard Koekkoek wonen in een type huis waar jonge gezinnen dol op zijn. In een van de geliefdste wijken van Zaandam, de lommerrijke Schildersbuurt aan de Zaan, bezit het oudere echtpaar een breed rijtjeshuis uit de jaren dertig, met voortuin, vier slaapkamers en een grote zolder. In de diepe achtertuin leidt een tegelpad door weelderig groen naar een klein tuinhuis.

Aan de eettafel vertellen de gepensioneerde laborante (68) en computerspecialist (71) dat ze het huis kochten in 1977. Hun twee dochters groeiden er op, de kleinkinderen komen vaak logeren en het is de uitvalsbasis voor hun vele vrijwilligerswerk voor de Protestantse Kerk. Hoe vaak is hun niet gezegd dat ze de grote gezinswoning moeten inruilen voor een appartement? ‘Verhuis voordat je de trap niet meer opkomt’, zegt Gerard Koekkoek met een lachje. ‘Nu ben je nog fit, wees verstandig!’

liever reizen

Goed, ze zijn weleens gaan kijken, net na hun pensionering, naar een appartement aan de Zaan, even verderop. Maar ja, 400.000 euro voor 90 vierkante meter? ‘Wij besteden dat geld liever aan reizen met de kinderen’, vertelt Liesbeth met glinsterende ogen. ‘We zijn net terug uit Mallorca met de hele meute. Wat een voorrecht dat we ons dat kunnen veroorloven!’ En nog iets, zegt Gerard: ‘Waar moet ik in een appartement mijn werkbank neerzetten? Ik heb anderen die verhuizing wel zien maken. Daar zaten ze dan, met hun pantoffels aan. Om toch nog wat omhanden te hebben kochten ze maar een huis in Frankrijk.’

Ouderen blijven steeds vaker en steeds langer wonen in hun eengezinswoning, bleek afgelopen maand uit liefst drie woningmarktonderzoeken. Onderzoeksbureau Rigo: ‘Senioren zijn alleen maar honkvaster geworden.’

Het Kadaster: ‘Ouderen verhuizen zeer weinig. Van alle senioren in een koopwoning wil 6,6 procent verhuizen, maar dat lukt maar 2,3 procent.’ De Rabobank: ‘Het aantal jonge kopers blijft dalen en ouderen worden steeds dominanter op de woningmarkt.’ De terugkerende vragen: wat betekent die honkvastheid voor de huizenmarkt, vooral voor eengezinswoningen? En wat is de oplossing?

Dat ouderen zo weinig verhuizen vindt onderzoeker André Buys van Rigo ‘volkomen begrijpelijk’. Hij analyseerde alle verhuizingen in Nederland sinds het jaar 2000. Wat bleek? Stellen van middelbare leeftijd, van wie de kinderen het huis uit zijn, maar ook oudere stellen en alleenstaande 65-plussers, blijven steeds vaker en langer wonen in hun oorspronkelijke huis. En dat is vaak een eengezinswoning.

‘Ze zijn gehecht aan hun huis en hun omgeving. Ze wonen vaak ook nog goedkoop, want hun hypotheek hebben ze doorgaans grotendeels of geheel afgelost. Zouden ze verhuizen naar een appartement, dan gaan ze vaak meer betalen voor minder vierkante meters.’

stijgende huren

Het echtpaar Munters denkt evenmin aan verhuizen. Ook Willem Munters (79) en Trijntje Munters-Veenendaal (76) kochten hun woning in de Schildersbuurt, een twee-onder-een-kap met voor- en achtertuin, ruim veertig jaar geleden. Inmiddels denken ze weleens dat het huis aan de ruime kant is, geven de gepensioneerde drukker en oud-medewerker van Vluchtelingenwerk toe. Zo’n 25 jaar geleden ging de laatste van hun vijf kinderen het huis uit. Maar met negen kleinkinderen ‘beleef je momenten dat het hier veel te klein is’.

‘We hebben weleens gekeken naar een appartement’, vertelt Willem. Vanuit zijn luie stoel knikt hij naar de openslaande deuren achter. ‘De tuin is belangrijk. Het vergroot je leefruimte. Bovendien: in deze buurt zitten je vrienden. Dus wil je niet meer weg.’

Ook de Munters kennen mensen die hun koophuis na pensionering ‘verstandig’ verruilden voor bijvoorbeeld een huurappartement. ‘Ze hadden een vooruitziende blik, zeg maar’, zegt Trijntje met een milde glimlach. ‘Maar ze zien hun geld vervliegen aan stijgende huren. Tja, daar heb je niet voor gespaard natuurlijk. Dus wij blijven liever zitten.’

snelle beslissers

Truus Daas en Frits Stormmesand maakten de overstap wel. Frits (76, voormalig controller): ‘We woonden in een huis met zeven kamers, de kinderen waren de deur al uit. Op een dag kwam Truus thuis en zei: ‘‘Ik heb nou toch wat leuks gevonden!’’ Ik zei: ‘‘Gaan we scheiden?’’’

Het bleek een appartement in de Zaanse wijk Westerwatering. Op hun balkon aan het water genieten ze nu vaak van de zonsondergang en de ­capriolen van de plaatselijke vogelstand.

Even makkelijk trekken ze de deur achter zich dicht voor een avondje bridge of een vakantiereis.

Truus (70, gepensioneerd cateringmanager): ‘In dit appartement kunnen we heel lang blijven wonen, ook als we klachten zouden krijgen. De deuren zijn zo breed dat alles erdoor past, een rolstoel, een bed, alles kan.’ Frits: ‘We hebben na de koop meteen alle drempels eruit laten halen. Je weet maar nooit.’

In 2007 was minder dan een derde van de Nederlanders ouder dan 55 jaar, tien jaar later bijna 38 procent. Ouderen hebben ‘in de huidige woningmarkt een streepje voor op jongeren’, stelt de Rabobank in een onderzoek. Ze hebben vaker dan tien jaar geleden een eigen woning en de tijd gehad om vermogen op te bouwen. Verhuizen ze, dan kunnen ze in de ‘oververhitte’ woningmarkt de snelle beslissers zijn, omdat ze niet altijd meer een hypotheek nodig hebben.

Bovendien kunnen zij makkelijker overbieden, aldus de bank. Daarmee troeven zij jongere kopers makkelijk af die zuchten onder de aangescherpte hypotheeknormen. Tegelijk concurreren jonge gezinnen om de huizen die ouderen verkopen.

‘Huizen die vaak heel aantrekkelijk zijn voor jonge gezinnen’, zegt woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster. ‘Die krapte drijft de prijzen op.’

andere nieuwbouw

Bouw meer seniorenappartementen, dan komen meer van die populaire eengezinswoningen door verhuizing vanzelf vrij, wordt vaak gezegd. Onderzoeker Buys van Rigo zegt het tegenovergestelde. Zijn onderzoek werd betaald door gebiedsontwikkelaar BPD en hij trekt zijn eigen conclusie. Als ouderen niet geneigd zijn om te verhuizen, bouw dan meer eengezinswoningen, in de komende tien jaar ten minste 43 procent van alle nieuwbouw.

Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft denkt dat de ‘doorstroom’ nog wel is te bevorderen met andere nieuwbouw dan de eengezinswoning. ‘Verleid ouderen met de producten die ze echt willen. Men wil graag in de eigen wijk blijven wonen, dus daar moet je bouwen. Denk ook aan nieuwe woonvormen, zoals hofjes met veel onderling contact. Maak het voor ouderen heel makkelijk om samen te bouwen. Laat gemeenten grond en ambtelijke ondersteuning geven aan corporaties van kwieke senioren. Daar is nog heel veel mogelijk.’

Voor jonge gezinnen wordt de situatie steeds nijpender, voorspelt Buys. Jaarlijks worden er zo’n 100.000 gezinnen gevormd, net zoveel als er worden ‘opgeheven’, bijvoorbeeld als de kinderen uit huis gaan. Die nieuwe gezinnen gaan op zoek naar een eengezinswoning buiten de stad, maar dat lukt steeds minder makkelijk. ‘De druk in de markt voor eengezinswoningen houdt zeker in de Randstad aan tot circa 2040. Pas dan begint het af te vlakken.’

Ook Paul de Vries van het Kadaster pleit voor de bouw van meer eengezinswoningen, ‘ook al lijken er, gelet op de bevolkingssamenstelling, genoeg van te zijn. Dat verlicht de druk op de markt en dus op de huizenprijzen.’

‘Bouw je wel appartementen, doe dat dan vooral in de buurt waar de senioren nu al wonen’, raadt hij aan. ‘En denk aan kleinschalige projecten. Al zal het altijd moeilijk blijven om de senioren te verleiden tot een overstap.’ <